Udruga suvlasnika - stanara grada Karlovca

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR – ZNATE LI UOPĆE ŠTO JE TO ?

To je temeljni dokumenat svake zgrade ili stambenog ulaza kojim se uređuju odnosi između suvlasnika  zgrade/ulaza i izabranog Predstavnika suvlasnika te se njime urediti stvari koje se često pokazuju kao problematične kao što su uvjeti rada, odgovornost te postupak smjenjivanja predstavnika stanara,visina pričuve  ,iznos sredstava iz zajedničke pričuve   koji predstavnik suvlasnika može potrošiti bez pisane suglasnosti suvlasnika ,može se odrediti korištenje zajedničkih prostorija i u koju svrhu i kućni red i  još mnogo toga ,naravno sve mora biti sukladno pozitivnim propisima RH.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15), kaže da je  suvlasnik zgrade fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom

Sukladno zakonskoj regulativi svaki suvlasnik je dužan imati primjerak svog Međuvlasničkog ugovora !!!

Tko sastavlja međuvlasnički ugovor?

Međuvlasnički ugovor u pisanom obliku sastavljaju suvlasnici, a da bi bio valjan potrebno je da ga potpišu suvlasnici čiji udio u vlasništvu posebnih dijelova zgrade bude veći od 50% te se tada odluke primjenjuju na ostale suvlasnike u zgradi.

Što sve treba sadržavati Međuvlasnički ugovor

Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova zgrade. Međuvlasnički ugovor treba sadržavati podatke o veličini suvlasničkih dijelova nekretnine, o  uvjetima, načinu i osobi koja će upravljati nekretninom, podatke o predstavniku stanara koji će biti ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, te uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

U prilogu međuvlasničkog ugovora nalaze se popis suvlasnika sa suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja, te popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Može li se Međuvlasnički ugovor mijenjati i nadopunjavati ?

Može  a treba napomenuti da  sadržaj međuvlasničkog ugovora mogu mijenjati i nadopunjavati isključivo suvlasnici i to odlukama natpolovične većine po udjelu u vlasništvu zgrade i one se utvrđuju anexom.

Predstavnik suvlasnika zgrade

Jedna od najbitniji odredba međuvlasničkog ugovora je ona o predstavniku stanara koji će biti ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama.

Predstavnika biraju suvlasnici zgrade nadpolovičnom većinom koja se određuje prema veličinama prostora suvlasnika te mu dodjeljuju ovlasti predviđene međuvlasničkim ugovorom.

Primjerice, u slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik o nastalom kvaru obavještava predstavnika  zgrade koji o tom problemu obavještava upravitelja zgrade. Ako se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti predstavnik organizira sastanak na kojem suvlasnicima zgrade predstavlja ponude za popravak puknuća vodovodne cijevi, sakupljene od strane upravitelja zgrade. Ovlašteni predstavnik o rezultatima sastanka, tj. o izabranoj ponudi izvješćuje upravitelja zgrade. Nakon toga osigurava odabranom izvođaču radova pristup prostoru u kojem se nalazi puknuta vodovodna cijev. Po okončanju radova provjerava da li su radovi izvršeni kvalitetno i sukladno ponudi te ovjerava dokumentaciju upravitelja zgrade neophodnu za plaćanje računa za popravak.

Naknada predstavniku suvlasnika zgrade

Predstavnik može na osnovu međuvlasničkog ugovora za svoj rad primati naknadu u vidu honorara za obavljanje poslova ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Isto tako, odgovoran je za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.Tada ga suvlasnici mogu razriješiti dužnosti uz naknadu štetnih posljedica. Važno je napomenuti da predstavnik suvlasnika sklopa s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.

Tko je upravitelj zgrade?

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. Upravitelj je fizička ili pravna osoba kojoj su suvlasnici suglasno povjerili upravljanje stambenom zgradom. On raspolaže sredstvima zajedničke pričuve i upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika, u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom o upravljanju sklopljenim između suvlasnika i upravitelja te zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, osim ako samim ugovorom nije drugačije utvrđeno. Upravitelja koji postupa suprotno obvezama iz ugovora o upravljanju, suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta.

Zajednička pričuva

Međuvlasničkim ugovorom utvrđuje se iznos sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja zgrade. Zajednička pričuva je zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.

Dužnost plaćanja zajedničke pričuve

Važno je napomenuti da su svi suvlasnici su prema međuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu jer ukoliko je pojedini suvlasnik ne plaća, zakonska je obaveza upravitelja zgrade da pokrene postupak prisilne naplate neplaćenog iznosa pričuve. Isto tako, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade i upravitelj zgrade ne mogu samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade.

Alen Kristović